南陽市人民政府關于印發南陽市物業管理暫行辦法的通知

宛政〔2022〕5號

南陽市人民政府關于印發南陽市物業管理暫行辦法的通知

各縣（市、區）人民政府，城鄉一體化示范區、高新區、官莊工區、鴨河工區、臥龍綜合保稅區管委會,市人民政府有關部門：

《南陽市物業管理暫行辦法》已經市政府第66次常務會議研究同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

南陽市人民政府

2022年5月21日

南陽市物業管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，打造共建共治共享的社會治理格局，規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《河南省物業管理條例》等相關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬設施、設備和相關場地。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人按照合同約定或業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

本辦法所稱物業服務人，是指物業服務企業和其他管理人。

本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

第三條 物業管理應當貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，堅持以人為本、誠實守信，依法依規、公開公正，堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合的原則。

第四條 市住房城鄉建設部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，建設與維護物業管理信息網絡系統。

縣（市、區）物業管理主管部門按照規定負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，對業主大會和業主委員會運行進行業務指導。

自然資源和規劃、發展改革、民政、市場監督管理、公安、應急管理、城市管理、生態環境、衛生健康、園林綠化、消防等相關部門按照各自職責負責物業服務活動的相關監督管理工作。

第五條 縣（市、區）政府（管委會）應當加強對本轄區物業管理工作的組織領導，推動老舊小區建立物業管理長效機制，將物業管理納入本轄區現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理綜合體系，促進物業服務行業發展和文明社區建設。

街道辦事處、鄉鎮政府組織、協調、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建，并辦理相關備案手續；組織、指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責，有權撤銷其作出的違反法律法規和規章的決定；組織轄區內物業承接查驗、指導監督物業服務項目的移交和接管；指導、協調物業服務人依法履行義務，處理物業管理投訴，統籌協調、監督管理轄區內物業服務活動。

社區居（村）民委員會在街道辦事處、鄉鎮政府的指導下做好具體工作，建立黨建引領下社區居（村）民委員會、業主、物業服務人共同參與的協同治理機制；有權就業主反映的物業服務事項向業主大會、業主委員會或物業管理委員會進行詢問，引導規范運作；指導、監督物業服務人依法履行義務，調解物業管理糾紛。

第二章 前期物業服務

第六條 新建房屋物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

物業管理用房由建設單位無償配置，其費用列入建設成本，屬于全體業主共有，位置應當相對集中，便于實施物業服務。

物業管理區域規劃調整，物業管理用房配建使用的原則和標準依照相關規定執行。

第七條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前，應當按照劃定的物業管理區域，通過招投標方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，提供前期物業服務。建設單位應當按照以下時限完成招投標工作：

（一）預售商品房項目在申請商品房預售許可前完成；

（二）現售商品房項目在申請商品房現售備案前完成；

（三）非出售的新建物業項目在交付使用前九十日內完成。

前期物業服務招投標按有關規定執行。

第八條 建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同。建設單位應當將前期物業服務企業名稱、物業服務內容、物業服務收費標準和物業服務合同期限等內容納入商品房銷售信息，并進行公示。

第九條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，并將臨時管理規約和前期物業服務合同作為商品房買賣合同的附件。

第十條 物業交付使用前，由街道辦事處、鄉鎮政府在縣（市、區）物業管理主管部門的指導下，依據相關規定組織物業服務企業和建設單位對物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，形成查驗記錄，監督簽訂物業承接查驗協議，并向業主公開查驗的結果。

物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查閱。

第三章  業主和業主組織

第十一條 房屋的所有權人為業主。尚未依法取得不動產登記，但符合下列情況之一的，在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務：

（一）基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者政府征收決定等取得房屋所有權的人；

（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人；

（四）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人；

（五）法律法規規定的其他情形。

已經達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分，建設單位為業主。

業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務，委托應當以書面形式提交。

第十二條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）提議召開并參加業主大會會議，提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議；

（二）選舉業主委員會成員，并享有選舉權和被選舉權；

（三）監督業主委員會工作，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（四）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權；

（五）向業主委員會和物業服務企業提出建議；

（六）要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行為；

（七）參與共同決定物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（八）法律、法規規定的其他權利。

第十三條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求；

（二）遵守物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的制度要求；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會依法作出的決定；

（四）配合物業服務人實施物業管理以及保護業主人身和財產安全采取的必要管理措施或者應急措施；

（五）按照國家、省、市有關規定交納專項維修資金；

（六）按時足額交納物業服務費；

（七）法律法規規定的其他義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

第十四條 一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二）業主已入住戶數的比例達到百分之三十以上的；

（三）物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前九十日的。

第十五條 符合成立業主大會條件的，建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組，籌備組組長應當在七日內將籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內顯著位置公示，并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮政府和業主、社區居（村）民委員會、建設單位的代表組成，人數為七到十一人單數，其中業主代表人數比例不低于二分之一。業主代表的產生方式由街道辦事處、鄉鎮政府征求業主意見后確定?；I備組組長由街道辦事處、鄉鎮政府的代表擔任。

建設單位未派員參加籌備組的不影響籌備組成立。

籌備組成員應當對業主信息保密，不得將業主信息用于與召開業主大會會議無關的活動。

首次業主大會會議籌備經費依照相關法律法規規定執行。

第十六條 首次業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）擬定管理規約、業主大會議事規則；

（四）擬定首次業主大會會議表決規則；

（五）擬定業主委員會組成人員候選人產生辦法，確定業主委員會組成人員候選人名單，擬定業主委員會選舉辦法；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。

第十七條 物業管理區域達到成立業主大會條件兩個月內，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府報送下列文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）業主名冊；

（三）房屋及建筑物面積清冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業管理用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第十八條 業主大會履行下列職責：

（一）制定和修改管理規約、業主大會和業主委員會議事規則；

（二）制定和修改業主大會和業主委員會表決規則；

（三）選舉、罷免或者更換業主委員會成員；

（四）確定物業管理方式，選聘和解聘物業服務人；

（五）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（六）聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告，決定業主委員會換屆時進行審計；

（七）決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配；

（八）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）決定籌集和使用專項維修資金，建立應急維修事項清單；

（十）決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用，決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準；

（十一）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（十二）決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會會議召開程序、決定事項及表決方式按照相關法律法規執行，業主大會的決定應當在物業管理區域內顯著位置公示。物業使用人應當依法遵守業主大會的決定。

業主大會會議每年至少召開一次，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席。

業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開，在實名投票的前提下，提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。

第十九條 業主委員會由業主大會會議依法選舉產生，對其負責，受其監督，其成員應當符合下列條件：

（一）遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、 業主大會議事規則，積極履行業主義務；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）熱心公益事業，責任心強，公道正派，誠實守信，廉潔自律；

（四）具有一定的組織能力和履職時間。

對業主委員會成員，應當根據工作情況給予適當補貼。

第二十條 業主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會由五至十一人單數組成，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。街道辦事處、鄉鎮政府應當對業主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。

業主委員會會議應當有過半數組成人員出席，作出的決定必須經全體組成人員半數以上同意。業主委員會作出決定后，應當自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告，并報社區居（村）民委員會。

第二十一條 業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會決定和決議，維護業主合法權益；

（二）召集業主大會會議，定期向業主大會報告工作；

（三）與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和支持物業服務企業履行物業服務合同；

（五）督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約；

（六）督促業主、物業使用人按時交納物業服務費，組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（七）配合街道辦事處、鄉鎮政府、公安機關、社區居（村）民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作；

（八）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第二十二條 業主委員會委員不得實施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；

（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；

（六）將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產；

（七）在本物業管理區域內違法搭建、違法占用物業共有部分；

（八）與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或利益交換；

（九）泄露業主個人信息；

（十）侵害業主合法權益的其他行為。

業主委員會委員有前款規定的第（一）項至第（五）項行為的，街道辦事處、鄉鎮政府責令業主委員會停止其履行職務，向業主公示，并提請業主大會罷免委員資格；有前款規定其他行為的，由業主委員會提請業主大會決定是否罷免委員資格。

第二十三條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，其職務自行終止:

（一）不再具備業主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職的；

（四）任職期間被追究刑事責任的；

（五）法律、法規、業主公約或管理規約規定的其他情形。

第二十四條 業主委員會任期屆滿前六十日，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處、鄉鎮政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當自換屆之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，移交給新一屆業主委員會。未選舉新一屆業主委員會的，移交給社區居（村）民委員會臨時保管。

業主委員會委員職務在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列物品和財物移交給業主委員會。

違反前兩款的規定拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮政府應當責令其移交，相關部門應當依法協助。

第二十五條 除業主自行管理外，物業管理區域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮政府應當組建物業管理委員會, 作為承擔業主委員會職責的臨時機構：

（一）未達到成立業主大會條件的；

（二）達到成立業主大會條件但未能自行成立，經街道辦事處、鄉鎮政府組織仍未能成立的；

（三）未能選舉產生業主委員會或者業主委員會未完成換屆選舉，經街道辦事處、鄉鎮政府組織仍未能選舉產生業主委員會或者新一屆業主委員會的。

物業管理委員會應當組織業主共同決定物業管理事項，推動成立業主大會并選舉產生業主委員會。物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起自行解散。

物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮政府重新組建物業管理委員會。

第二十六條 物業管理委員會應當由業主代表和街道辦事處、鄉鎮政府、社區居（村）民委員會的代表組成。

物業管理委員會由七至十一人單數組成。其中業主代表不得少于二分之一，由街道辦事處、鄉鎮政府在業主自薦或者推薦的基礎上確定。物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮政府或者社區居（村）民委員會的代表擔任。

街道辦事處、鄉鎮政府應當自物業管理委員會成立之日起十個工作日內將成員名單在物業管理區域內顯著位置公布。

物業管理委員會具體工作辦法，按照河南省物業管理行政主管部門有關文件執行。

第二十七條 推動業主委員會、物業管理委員會成員在不改變中國共產黨黨員黨組織隸屬關系的情況下，經街道黨組織批準，同步組建功能型黨組織，充分調動中國共產黨黨員業主參與物業管理的積極性，形成社區治理合力，有效服務群眾。

第四章 物業服務

第二十八條 物業管理區域內業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務人管理；委托物業服務企業提供服務的，一個物業管理區域應當由一個物業服務企業提供物業服務。

電梯、消防等涉及人身、財產安全的設施設備，應當委托具有相應資質的專業性服務企業進行維護。

第二十九條 物業服務人將物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化等專項物業服務委托給專業性服務企業或第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

第三十條 物業服務企業應當承擔下列義務：

（一）依照物業服務合同約定，提供物業管理服務；

（二）接受業主、業主大會、業主委員會的監督；

（三）建立和完善物業服務應急預案，做好應急工作；

（四）維護物業管理區域內的環境衛生，引導業主進行垃圾分類處理；

（五）定期對物業的共用部位、共用設施設備進行巡查、養護、維修；

（六）發現違反法律、法規、業主公約或者管理規約的行為，及時制止并向有關行政主管部門報告；

（七）法律、法規和物業服務合同規定的其他義務。

第三十一條 業主應當按照合同約定按時足額交納物業服務費，物業服務人按照合同約定和有關規定提供物業服務的，業主不得以未接受或無需接受相關物業服務為由拒絕交納物業服務費。

業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或申請仲裁。但不得以業主拖欠物業服務費為由，采取停止供電、供水、供氣、供熱以及其他損害業主合法權益的行為。

第三十二條 物業服務人退出物業管理區域，應當與業主委員會或物業管理委員會辦理交接手續，履行下列義務：

（一）移交物業管理用房等共用部分、共用設施設備；

（二）移交物業承接查驗的有關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；

（四）結清預收、代收和預付、代付費用；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

原物業服務人在辦理交接至正式退出前，應當按照原物業服務合同內容提供服務。

新選聘的物業服務人按照約定承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗，不得強行接管物業。

物業服務合同的簽訂和解除依照相關法律法規執行。

第三十三條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，向物業所在地縣（市、區）政府物業管理行政主管部門辦理備案手續。

承接查驗資料屬于全體業主所有，物業服務企業應當建立檔案，妥善保管，業主有權免費查詢。

物業服務合同終止的，原物業服務企業應當及時將物業承接查驗檔案向業主委員會移交完畢。

第五章 物業的使用、維護和專項維修資金

第三十四條 物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規或管理規約的規定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第三十五條 供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。

專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用，但應當向物業服務企業支付報酬。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

第三十六條 任何單位、個人不得擅自挖掘物業管理區域內的道路、綠地、其他場地，損害業主的共同利益。因維修、養護或公共利益，業主、物業使用人、相關單位確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的，應當征得業主委員會或物業管理委員會和物業服務人的同意，并與物業服務人協商確定施工方案，接受物業服務人現場檢查。物業服務人確需臨時挖掘道路、綠地、其他場地的，應當征得業主委員會或物業管理委員會的同意。

物業服務人應當向全體業主及時公告施工方案和施工期限。業主、物業使用人、相關單位、物業服務人應當將臨時挖掘的道路、綠地、其他場地以及臨時遷移的共用設施設備，在約定期限內恢復原狀。

第三十七條 物業管理區域內禁止下列行為:

（一）損壞或擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（二）侵占、損壞共用部位、共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物、障礙物，破壞或擅自改變房屋外觀；

（四）違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

（五）擅自架設電線、電纜；

（六）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（七）在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或為其充電；

（八）排放有毒、有害等污染環境的物質；

（九）制造超過規定標準的噪音；

（十）影響鄰居采光通風；

（十一）占用、堵塞、封閉消防通道、公共出入口，損壞消防設施及器材；

（十二）在建筑物、構筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內堆放雜物；

（十三）擅自改變房屋用途，將住宅變為非住宅，從事餐飲、生產加工、歌舞娛樂等經營活動；

（十四）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；

（十五）違反規定飼養動物，干擾他人正常生活；

（十六）利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動；

（十七）法律、法規、管理規約或臨時管理規約禁止的其他行為。

違反前款規定的，物業服務人、業主委員會或物業管理委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務人、業主委員會或物業管理委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。

第三十八條 業主應當按照國家和省有關規定，足額交納專項維修資金。不動產登記機構在進行不動產權登記時，應當核驗專項維修資金繳存情況。

專項維修資金屬于業主共有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則。

第三十九條 專項維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。

第四十條 專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照相關規定以及業主大會的決定續籌專項維修資金。

物業所有權發生轉移時，交存的專項維修資金一并轉移給物業買受人。

第四十一條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的，業主委員會可以申請使用維修資金進行應急維修；尚未產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮政府組織代為申請使用維修資金進行應急維修，相關費用從維修資金中列支，應急維修費用應當向業主公示：

（一）電梯、消防等共用設施設備故障損壞，無法正常使用的；

（二）屋面、外墻滲漏的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險的；

（四）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（五）公共護欄（圍）破損嚴重的；

（六）其他緊急情況。

第六章 法律責任

第四十二條 違反本辦法規定的，依據有關法律法規的規定處罰。

第四十三條 有關單位及其工作人員在工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守 或者有其他不履行、不正確履行職責行為的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法予以處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附  則

第四十四條 本辦法自印發之日起施行。